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MULTA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO

Multa pelo rompimento do contrato de locação

 

Esse é um tipo de multa compensatória, que pode ser aplicada em caso de rescisão antecipada do contrato, ou seja, quando o locatário devolve o imóvel para o locador antes do fim do período mínimo de aluguel estabelecido no contrato.

 

Segundo o artigo 4º da Lei nº 8.245/91, o locador não pode pedir para reaver o imóvel até o fim do prazo estipulado pelo contrato, mas o locatário pode cancelar o contrato antes do prazo acordado, desde que pague uma multa como forma de ressarcimento ao locador. Dessa forma, o locador, que esperava ter seu imóvel alugado por mais tempo, não fica totalmente prejudicado.

 

Ainda que seja comum estipular como multa de rompimento do contrato o pagamento equivalente a três aluguéis, a lei determina que a multa seja cobrada em valor proporcional ao período que falta para o contrato ser extinto naturalmente ou, na falta de contrato, segundo o que for judicialmente arbitrado.

 

A única exceção ao pagamento da multa é se o locatário estiver se mudando por conta de transferência de local de trabalho requerida pelo empregador. Nesse caso, o locatário deve notificar seu locador por escrito com, no mínimo, de trinta dias de antecedência.

 

Multa por atraso no pagamento do aluguel

 

Trata-se de uma penalização moratória, que surge a partir da falta de pagamento do aluguel e de outras obrigações do locatário.

 

É comum que, para essa multa, seja cobrado um percentual incidente sobre o montante devido e de acordo com o tempo de atraso na quitação dos aluguéis, valendo dizer que tais fatores são de livre convenção, ou seja, não existe limite apontado na legislação civil. Todavia, se essa cláusula for abusiva, o locatário poderá solicitar sua redução pela via judicial.

 

Multa por infração à obrigação legal ou contratual

 

Na relação jurídica estipulada entre locador e locatário, cada um tem seus próprios direitos e deveres. Entre as obrigações do inquilino, por exemplo, está a utilização do lugar conforme o que foi convencionado, ou seja, respeitando a natureza à qual o imóvel se destina. Isso significa que não se pode, por exemplo, fazer uso comercial de imóvel residencial.

 

Quem aluga deve tratar a propriedade com zelo, cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos, caso existam, além de pagar as despesas condominiais ordinárias.

 

O locatário também não pode fazer nenhuma reforma na parte interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. Violar o que está estipulado por lei ou pelo contrato pode provocar o pagamento de uma multa indenizatória.

 

É certo que não podem ser estipuladas multas que violem a intimidade do locador, como a proibição à realização de pequenas comemorações ou de ter crianças no imóvel, por exemplo, mas, dependendo do caso (como naqueles em que o locador tem animais de estimação), o dono do imóvel pode se recusar a fazer negócio, caso não goste da ideia.

De maneira geral, as regras estabelecidas no contrato devem estar relacionadas às boas práticas e à utilização adequada do imóvel.